Статистика ипотечного кредитования в России: итоги, результаты, прогнозы

Содержание статьи

История возникновения ипотечного рынка в России

Многие наши российские граждане считают, что ипотечное кредитование появилось в России в 90-х годах прошлого века, сразу после развала Советского Союза. На самом деле история ипотеки начинается в 1754 году во времена правления императрицы Елизаветы Петровны, младшей дочери Петра I.

Именно тогда были открыты первые банки, которые выдавали ссуды обедневшим дворянам. Позже появились отделения, которые обслуживали купечество и других зажиточных граждан. Такие ипотечные кредиты носили название «подземельные», поскольку займы выдавались под залог имений и земель.

Уже в начале 20-го века в России насчитывалось одиннадцать банков, которые были расположены в крупных городах. По уровню развития ипотечное кредитование не уступало западноевропейскому. Но всё изменилось после революции 1917 года. Ипотечные банки были упразднены, а само понятие «ипотека» забыто на долгие годы.

И только в девяностых годах была открыта новая страница в истории ипотечного кредитования. В 1997 году было создано АИЖК (агентство по ипотечному жилищному кредитованию), а чуть позже приняты федеральные законы «O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке».

В те годы получить жилищный кредит могли себе позволить единицы – процентная ставка составляла 30-40%, а срок ипотеки не превышал трёх лет. Условия были по-настоящему грабительскими, тем более что большая часть населения нашей страны находилась на грани нищеты.

История ипотеки в России — Фото: https://pixabay.com/illustrations/moscow-city-moscow-city-building-3550477/

Активно развиваться ипотека начала с 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Процентная ставка снизилась до 14%, а в 2008 году – до 10-12%, при этом срок кредитования увеличился до 30 лет.

Появилось множество интересных предложений от банков и сравнительно выгодные программы. Кредит можно было оформить без первоначального взноса, не обязательным стало подтверждение официального дохода, появилась возможность рефинансирования. Процент желающих взять ипотеку стремительно возрастал.

2009 год оказался провальным из-за мирового финансового кризиса. В России общая сумма кредитов упала более чем в 4,3 раза по сравнению с 2008 годом. Ставки снова поползли вверх и закрепились на отметке 14%. Многие кредитные организации вообще отказались от выдачи ипотеки, и только благодаря АИЖК институт кредитования худо-бедно, но держался на плаву – агентство выдало порядка 30% от всех выданных кредитов.

Под влиянием кризиса рынок ипотечного кредитования находился около трёх лет. Ставки постепенно снижались, и доля желающих взять ипотеку стала снова расти. ЦБ РФ снизил ключевую ставку, сократился уровень инфляции, и появилась возможность получить жилищный кредит под 5-7%, а для социальных программ процентная ставка и вовсе составила 2%.

В настоящее время ипотечное кредитование находится в стадии становления, и перспективы его развития весьма туманны. Главный вопрос, который интересует наших граждан, – как на ипотеку повлияет пандемия коронавируса? Ведь если процентные ставки будут расти, то процент желающих взять кредит снова снизится до максимума.

Ипотека и ипотечное кредитование – есть ли разница?

Под ипотекой понимается разновидность залога, в качестве которого выступает любое недвижимое имущество – жильё, земельный участок, гараж, нежилые помещения. А ипотечное кредитование – это возможность получить денежные средства под залог недвижимости. Но мы привыкли считать оба эти понятия синонимами.

Характеристики ипотечного кредита:

целевой характер – полученные деньги можно потратить исключительно на приобретение недвижимости;
обязательный залог – денежные средства выдаются под залог покупаемой недвижимости или уже имеющейся;
срок погашения – в настоящее время составляет до 30 лет;
обязательная страховка – приобретаемая недвижимость должна быть застрахована, в противном случае банк не выдаст кредит;
выгодная процентная ставка – она существенно ниже, чем для получения потребительского кредита;
требования к заёмщику – кредитные организации предъявляют достаточно жёсткие условия, самое главное – заёмщик должен доказать свою платёжеспособность;
право собственности – недвижимость оформляется на заёмщика сразу же после приобретения, но находится под обременением до тех пор, пока не будет полностью погашен кредит.

Основные понятия об ипотечном рынке

Ипотечный рынок включает в себя три составляющие:

первичный (рынок ипотечных кредитов);
вторичный (рынок ипотечных ценных бумаг);
рынок недвижимости.

Рассмотрим каждую составляющую подробней.

Первичный рынок

Основными ключевыми фигурами являются кредитор и заёмщик. Различные ипотечные агентства и другие инвесторы, имеющие возможность перекупать кредиты у банков, здесь не учитываются.

В качестве заёмщиков могут выступать как физические, так и юридические лица. Кредиторы – это, как правило, банки и иные компании, имеющие право выдавать долгосрочные кредиты под залог недвижимости.

Вторичный рынок

Чтобы упростить взаимоотношения между участниками, существует вторичный рынок ипотечного кредитования. Здесь осуществляется купля-продажа закладных, которые были выпущены на первичном рынке.

То есть банк может выпустить, а затем продать инвесторам ипотечные облигации (долговые обязательства заёмщиков) на уже выданные им кредиты, благодаря чему получает средства на выдачу новых займов. Это называется рефинансированием. Именно вторичный рынок создаёт спрос на ценные бумаги и позволяет развивать ипотечное кредитование.

Рынок ипотечный ценных бумаг в свою очередь также делится на:

первичный – закладные (ценные бумаги) распределяются среди кредиторов-инвесторов;
вторичный – происходит оборот бумаг.

Рынок недвижимости

Это стартовая точка для первичного и вторичного рынков, без неё невозможно их существование. Здесь происходят конкретные сделки с недвижимостью, то есть купля-продажа. Последующий залог позволяет обеспечить дальнейшее функционирование первичного и вторичного рынков.

Механизм взаимодействия между рынками происходит следующим образом:

заёмщик желает приобрести недвижимость за счёт кредитных средств, для этого он является в банк;
банк оформляет ипотечный кредит – рассчитывает сумму займа и составляет график платежей, затем происходит выбор и покупка недвижимости;
создаётся первичный рынок документов, где главные действующие лица – заёмщик и банк, между которыми заключён ипотечный договор;
если банк считает нужным продать долговые обязательства инвесторам ещё до полного погашения займа, то в силу вступает уже вторичный рынок – выпускаются ипотечные облигации и продаются инвесторам;
при покупке закладных банк получает дополнительные средства, позволяющие выдавать новые кредиты.

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Классификация ипотечных кредитов осуществляется по нескольким критериям.

Объект залога:

заёмщик передаёт банку в залог уже имеющуюся у него недвижимость, при этом кредит может быть, как целевым (на покупку другой недвижимости), так и нецелевым (деньги можно потратить по своему усмотрению);
в залог оформляется приобретаемая недвижимость, полное право на которую у заёмщика появится только после полного погашения кредита.

Предмет залога:

квартира в новостройке;
квартира на вторичном рынке;
дом, дача;
земельный участок;
гараж, машино-место;
коммерческая недвижимость;
воздушные и морские суда.

Степень готовности:

незавершённое строительство (первичный рынок);
недвижимость, бывшая в употреблении (вторичный рынок);
строительство загородного жилья.

Категории заёмщиков:

рядовые граждане;
военные;
многодетные и семьи с детьми;
молодые специалисты и люди особых профессий.

Виды ипотечных кредитов — Фото: https://pixabay.com/photos/house-key-real-estate-security-4516175/

Наиболее выгодные условия получает заёмщик, который оформляет ипотеку под уже имеющуюся собственность. Однако банки требуют, чтобы залоговое жильё было рентабельным, в противном случае в кредите могут и отказать.

Самым распространённым и удобным видом ипотечного кредитования является ипотека на вторичное жильё под залог покупаемой недвижимости. В уже готовую квартиру заёмщик может вселиться сразу же после её покупки.

Продолжает развиваться и льготная ипотека для социально-незащищённых граждан. Условия банка в этом случае отличаются лояльностью к заёмщику, а сниженная процентная ставка компенсируется субсидиями от государства. Но приобрести недвижимость по социальным программам можно только у конкретных застройщиков.

Всё более популярным становится рефинансирование. Этот вид ипотечного займа позволяет улучшить условия по уже взятой ипотеке и значительно уменьшить долговую нагрузку за счёт того, что существующие долговые обязательства заменяются на новые в соответствии с реальными рыночными условиями.

Для тех заёмщиков, кто попал в затруднительное положение и не может своевременно оплачивать ежемесячные платежи, существует программа реструктуризации ипотеки. Она представляет собой создание условий для более комфортного погашения долга, чтобы заёмщик не потерял жильё и смог восстановить свою платёжеспособность.

Статистика ипотечного кредитования в России и его основные показатели

Статистика кредитования в России собирается и анализируется Федеральной службой статистики и Центробанком.

Чтобы получить наиболее полную картину о развитии ипотечного кредитования, необходимо учитывать и анализировать следующие показатели:

объём рынка (количество выданных жилищных займов);
надёжность крупнейших кредитных организаций, которые могут выдавать ипотеку;
существующие ипотечные программы и условия банков для их выдачи.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2018-2019 гг.

В 2019 году кредитные организации выдали около 1,3 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 триллиона рублей, что на 5% в денежном выражении и на 14% в количественном меньше, чем в 2018 году.

К основным причинам снижения объёмов жилищного кредитования можно отнести:

рост цен на недвижимость, особенно на первичном рынке (новостройки);
увеличение процентных ставок по сравнению с 2018 года в среднем на 0,4 пункта;
уменьшение объёма выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом.

В 2019 году большим спросом пользовались потребительские и автокредиты благодаря низким процентным ставкам и появления госпрограмм для приобретения автотранстпорта.

Доля кредитов, выданных на рефинансирование, по сравнению с 2018 годом снизилась с 11 до 7%. И в 2020 году она вряд ли повысится.

Заёмщики предпочитают получать кредиты на более высокие суммы – от 5 до 10 млн рублей – и, соответственно, выбирают более длительные сроки кредитования. Доля кредитов сроком свыше 25 лет увеличилась с 12 до 17%.

В начале 2019 года были введены надбавки к процентной ставке, если размер первоначального взноса составляет менее 20%. Популярность таких кредитов у заёмщиков снизилась с 45% до 41%.

Также кредитные организации стали менее охотно выдавать ипотечные займы для низкодоходных групп заёмщиков. Доля заёмщиков, получающих ежемесячные доходы до 30 000 рублей, снизилась с 15 до 10%.

Основные игроки

ТОП-10 наиболее крупнейших банков страны, выдающими ипотечные займы:

Сбербанк;
Банк ВТБ;
Банк ГПБ;
АО «Альфа-Банк»;
ПАО Банк «ФК Открытие»;
АО «Россельхозбанк»;
ПАО РОССБАНК;
ПАО «Промсвязьбанк»;
Группа ДОМ.РФ;
АО «Райффайзенбанк».

По итогам 2019 года наибольший темп прироста показали:

АО «Альфа-Банк» (+203%) – поднялся с 11 места на 4 и вошёл в пятёрку лидеров;
ПАО «Промсвязьбанк» (+138%) – в два раза больше выдал ипотечных кредитов, чем в 2018 году;
ПАО Банк «ФК Открытие» (+118%).

За счёт того, что Сбербанк сократил объём ипотечных кредитований, общий объём выданных жилищных займов у государственных банков снизился с 87,5 до 85,1%.

Условия банков

В зависимости от ипотечного продукта и платёжеспособности заёмщика условия кредитных организаций могут существенно различаться.

На итоговую процентную ставку в основном влияет размер первоначального взноса – чем он больше, тем ниже ставку предложит банк. Также приятные бонусы могут получить постоянные клиенты банка, например, имеющие зарплатную карту.

Ещё более выгодные предложения получат люди, имеющие льготы. Низкая ставка в этом случае обусловлена государственными дотациями. На льготные условия могут рассчитывать семьи с детьми, многодетные, военные, бюджетники.

Более подробную информацию о программах и условиях оформления ипотеки можно найти на официальных сайтах банков.

Прогноз по рынку на 2020 г

В текущем году на ипотечный рынок будут влиять следующие факторы:

падение цен на нефть;
пандемия коронавируса;
общее снижение экономического развития.

Наблюдается замедление экономического роста, увеличение инфляционных рисков. Всё это приведёт к снижению объёма выдачи ипотечных кредитов.

Возможны три варианта развития событий.

Позитивный – инфляция останется на прежнем уровне, а по нефти будет достигнуто выгодное соглашение. В этом случае процент выдачи ипотечных кредитов возрастёт на 10-15% благодаря снижению процентной ставки.
Умеренно-негативный – наиболее вероятный вариант, который предполагает рост инфляции на 4% и увеличение ключевой ставки Центробанком до 7-7,5%. В этом случае процент выдачи ипотечных кредитов снизится на 10-12%. Произойдёт рост процентных ставок, уменьшится платёжеспособность населения.
Кризисный – усугубление негативных явлений, падение цен на нефть, обесценивание рубля, рост инфляции до 7-8%. В этом случае ключевая ставка будет поднята до 10%, что повлечёт за собой существенное увеличение процентной ставки по кредитам и ужесточение требований банка к своим заёмщикам. Объём выдачи ипотечных кредитов упадёт на 20-25%. К тому же реальные доходы населения снизятся, а значит, повысится риск просрочек по долговым обязательствам.

Чтобы поддержать ипотечный рынок, скорее всего потребуется помощь от государства, которая должна быть направлена как на действующих заёмщиков, так и на поддержку банков.

Остаётся сложной и ситуация на строительном рынке. Общий долг застройщиков по кредитам вырос на 9%, на эту же цифру снизился и объём выдачи кредитов строительным организациям. Связано это с тем, что новый механизм проектного финансирования ещё не отработан, застройщики достраивают здания по старым правилам. А после введения новых правил из отрасли уйдут множество мелких застройщиков, которые не соответствуют ужесточившимся требованиям.

Таким образом в 2020 году ожидается снижение объёмов построенного жилья и ещё большее увеличение цен на недвижимость.

Заключение

Согласно полученной статистике, можно сделать следующие выводы:

наиболее «урожайным» по выдаче ипотечных кредитов был 2018 год, в 2019 году произошло снижение объёма выдач жилищных займов на 5%;
процентная ставка достигла рекордного минимума, но из-за пандемии коронавируса со второго квартала 2020 года началось её повышение;
ожидается снижение объёма выдач ипотечных кредитов не менее чем на десять процентов из-за снижения доходов населения и увеличения процентной ставки;
не исключено возрастание просрочек и невозможности платить ежемесячные платежи;
и кредитным организациям, и заёмщикам скорее всего в 2020 году потребуется помощь от государства.

Оценка статьи: